La domanda è provocatoria.
Ma nemmeno troppo.
Perché nel settore immobiliare l’intelligenza artificiale è ormai entrata dalla porta principale.
La usano gli agenti immobiliari. La usano i venditori. La usano gli acquirenti.
E tutti, più o meno, le fanno domande.
Il problema è che pochi si chiedono una cosa molto semplice:
la domanda era giusta?
Perché l’intelligenza artificiale può essere straordinariamente utile, ma ha un piccolo difetto che condivide con molti esseri umani:
se le racconti male una storia, ragionerà sulla storia che le hai raccontato.
E se le fornisci informazioni incomplete, orientate o addirittura sbagliate, difficilmente potrà restituirti una verità che tu hai accuratamente evitato di darle.
In altre parole:
prima dell’intelligenza artificiale viene ancora quella naturale.
Ed è qui che iniziano i problemi.
Prendiamo un agente immobiliare.
Chiede all’IA:
“Scrivimi un annuncio che renda questo appartamento irresistibile.”
E giù.
Luminosissimo. Esclusivo. Imperdibile. Raffinato. Unico nel suo genere.
Poi magari l’appartamento è al primo piano davanti a una rotatoria, ha il soggiorno buio alle quattro del pomeriggio e dal terrazzo si gode una splendida vista sul cassonetto dell’organico.
L’IA ha sbagliato?
Non necessariamente.
Ha semplicemente fatto quello che le è stato chiesto:
esaltarlo.
La domanda corretta sarebbe stata un’altra:
“Scrivimi un annuncio efficace ma veritiero, che valorizzi i pregi senza nascondere i difetti e faccia comprendere che il prezzo richiesto è stato determinato tenendo conto di entrambi.”
Questa è tutta un’altra faccenda.
Perché un buon annuncio non dovrebbe servire a far innamorare qualcuno di una casa che non esiste.
Dovrebbe aiutare la persona giusta a capire se quella casa può essere adatta a lei.
Vale anche per le valutazioni.
Ed è forse qui che la faccenda diventa ancora più divertente.
Il proprietario domanda all’intelligenza artificiale:
“Quanto può valere il mio appartamento?”
Poi comincia a fornire i dati.
Zona ottima. Molto luminoso. Ben tenuto. Grande terrazza. Servizi vicini. Contesto tranquillo.
Dimentica però casualmente che è un quarto piano senza ascensore.
Che il bagno è del 1987.
Che il terrazzo guarda il muro del palazzo accanto.
Che il garage indicato nell’annuncio è in realtà un posto moto.
E soprattutto omette che da otto mesi sta tentando di venderlo a 320.000 euro senza ricevere una proposta.
L’intelligenza artificiale elabora ciò che riceve e magari conclude:
“Il valore potrebbe collocarsi in una fascia medio-alta per la zona.”
E lui finalmente può dichiarare:
“Hai visto? Lo dice anche l’intelligenza artificiale.”
No.
L’intelligenza artificiale non ha detto che casa tua vale quello che pensi tu.
Ha risposto alla descrizione di casa tua che hai deciso di darle.
È diverso.
Molto diverso.
Succede anche all’acquirente.
“Secondo te posso offrire 220.000 euro per un appartamento proposto a 280.000?”
Certo che può.
Si può offrire anche una bicicletta e due damigiane di vino.
Il problema è capire se esistano elementi oggettivi che rendano quell’offerta ragionevole.
Ma spesso la domanda viene costruita diversamente:
“Considerando che l’appartamento è da ristrutturare, che il mercato sta rallentando, che il venditore probabilmente ha fretta e che ci sono altri immobili simili a meno, non pensi che 220.000 euro siano un’offerta corretta?”
A quel punto abbiamo già scritto metà della risposta nella domanda.
È un po’ come andare dal medico e dire:
“Considerando che non ho febbre, mangio normalmente e secondo me è solo stanchezza, conferma che non ho niente?”
Magari sarebbe opportuno lasciargli almeno il tempo di visitarci.
Il vero rischio dell’intelligenza artificiale non è quindi che sappia troppo.
È che venga utilizzata da persone convinte che una risposta ben scritta equivalga automaticamente a una risposta corretta.
E qui torniamo alla deficienza naturale.
Che non appartiene soltanto a chi pensa di sapere già tutto.
Esiste anche una versione moderna, tecnologica e apparentemente evoluta:
quella di chi pensa di sapere tutto perché l’ha chiesto all’IA.
Sono due categorie diverse, ma hanno un tratto comune.
Non verificano.
Il primo dice:
“Lo so io.”
Il secondo dice:
“Lo dice ChatGPT.”
Cambiano le parole.
Non cambia necessariamente il risultato.
Perché uno strumento intelligente rimane uno strumento.
Può aiutarti a ragionare.
Può mostrarti aspetti che non avevi considerato.
Può aiutarti a leggere meglio una situazione.
Può perfino contraddirti, se gli fornisci elementi sufficienti per farlo.
Ma non può materializzare le informazioni che hai omesso.
E soprattutto non può impedirti di porre una domanda costruita apposta per ricevere la risposta che volevi.
Questo vale ancora di più nel settore immobiliare.
Una valutazione seria non nasce da quattro righe inserite in una chat.
Nasce dal mercato reale.
Dalla posizione.
Dal piano.
Dallo stato dell’immobile.
Dalla distribuzione.
Dalla luminosità.
Dagli affacci.
Dalla situazione urbanistica e catastale.
Dai costi condominiali.
Dalla domanda presente in quel momento.
Dalle compravendite realmente concluse.
E, soprattutto, dal confronto tra pregi e difetti.
Perché una casa può avere una bellissima terrazza e contemporaneamente essere al quarto piano senza ascensore.
Le due cose non si annullano.
Si pesano.
Ed è precisamente questo il lavoro di una valutazione professionale.
Non stabilire quanto sarebbe bello che valesse.
Ma capire quanto il mercato sia disposto realmente a riconoscergli.
La stessa cosa vale per un annuncio.
Descrivere correttamente un difetto non significa svalutare un immobile.
Significa evitare di trasformare una visita in una perdita di tempo.
Se dico che un appartamento è al terzo piano senza ascensore, non sto facendo cattiva pubblicità.
Sto evitando di far salire tre rampe di scale a una persona che cercava tassativamente un ascensore.
Questo dovrebbe essere marketing immobiliare.
Non portare più gente possibile dentro una casa.
Portarci quella giusta.
L’intelligenza artificiale, usata bene, può aiutarci molto anche in questo.
Ma deve ricevere una richiesta intellettualmente onesta.
Non:
“Dimmi perché ho ragione.”
Piuttosto:
“Dimmi anche dove potrei avere torto.”
Non:
“Fammi sembrare questa casa meravigliosa.”
Ma:
“Aiutami a descriverla bene senza promettere ciò che non è.”
Non:
“Dimmi quanto vale considerando tutti i suoi pregi.”
Ma:
“Valuta pregi e difetti con lo stesso peso e dimmi quali elementi possono aumentare o diminuire il valore.”
E forse è proprio qui che passa il confine tra intelligenza artificiale e deficienza naturale.
Non nello strumento.
Ma nella persona che lo usa.
Perché l’intelligenza artificiale può essere aggiornata continuamente.
La deficienza naturale, invece, ha ancora un problema tecnico piuttosto serio:
spesso rifiuta gli aggiornamenti.
