La riforma introdotta dal Disegno di Legge Semplificazioni 2025 (DDL Semplificazioni 2025) convertita in legge 182/2025 il 18 dicembre 2025 in tema di successioni, donazioni e acquisto di casa da donazione, con particolare riferimento alle implicazioni nella tutela dei legittimari (figli, coniuge) e nell’acquisto immobiliare da donazione, cambia in maniera sostanziale la disciplina attuale.
Per comprendere la portata della novità, è utile conoscere come funziona oggi il diritto successorio-donativo riguardante la quota di legittima, donazioni, acquisto immobili.
Legittimari e quota di legittima
I legittimari (in particolare: coniuge, figli, ascendenti) hanno diritto a una «quota di legittima», ossia una parte minima del patrimonio del de cuius che non può essere violata dalle disposizioni testamentarie o da donazioni in vita.
Se tali disposizioni o donazioni eccedono la parte disponibile del testatore/donante e ledono la legittima, l’erede leso può agire con due strumenti essenziali:
l’azione di riduzione: per far dichiarare la riduzione delle donazioni o delle disposizioni testamentarie che ledono la quota del legittimario.
l’azione di restituzione: nel caso di donazioni, se il donatario ha alienato il bene o se ci sono terzi acquirenti, la legge oggi consente all’erede leso di chiedere la restituzione del bene (o almeno mettere in pericolo l’acquisto da parte del terzo) in certi casi.
Donazioni e acquisto di immobili da donazione: rischi per l’acquirente
Se un immobile è stato donato dal de cuius al donatario, e la successione si apre ledendo la legittima, il bene donato potrebbe essere oggetto dell’azione di restituzione anche nei confronti di un terzo acquirente.
Questo comporta un elemento di incertezza per chi acquista un immobile proveniente da donazione: il bene potrebbe essere richiesto indietro in favore del legittimario leso.
Per gli istituti di credito o per la garanzia di mutuo immobiliare tale incertezza può tradursi in difficoltà nell’accesso al credito o nella valutazione del bene.
LA NOVITA’ INTRODOTTA dalla legge 182/2025
La Legge n. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha rivoluzionato le donazioni immobiliari, eliminando l’azione di restituzione contro terzi acquirenti. Chi compra casa donata ora è sicuro: gli eredi possono solo chiedere un risarcimento in denaro al donatario, non la casa. Il diritto del legittimario diventa di credito, facilitando vendite e mutui
La legge propone modifiche rilevanti con un impatto forte sulla tutela del legittimario e sull’acquisto da donazione.
Il testo della legge prevede l’abolizione totale dell’azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti degli immobili donati dal donatario, ovvero del bene che il donatario ha poi alienato.
Al posto della restituzione del bene, è stata introdotta una tutela solo personale/equivalente: il legittimario potrà essere risarcito soltanto nei limiti della capienza del donatario (cioè del patrimonio del donatario) e non potrà più agire contro il terzo acquirente che abbia acquistato l’immobile a titolo oneroso in buona fede (o comunque trascritto) prima della domanda di riduzione.
Per gli acquisti da donazione la novità è: l’acquirente che ha acquistato l’immobile dal donatario può essere salvo (nel senso di non più esposto) se la trascrizione è intervenuta prima della richiesta degli eredi lesi.
Regime transitorio: Le modifiche si applicheranno alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge. Per le successioni già aperte alla data di entrata in vigore si mantiene il regime precedente, salvo atti (notifiche/trascrizioni) effettuati entro certo termine (es. sei mesi) per far valere il vecchio regime.
Obiettivi della legge
Maggiore certezza per i traffici immobiliari: rendere più “vendibili” gli immobili provenienti da donazioni.
Migliorare l’accesso al credito impiegando come garanzia beni donati, riducendo l’incertezza legale.
Ridurre il contenzioso successorio legato alle donazioni che ledono la legittima.
Nozioni specifiche per l’acquisto di casa da donazione
In termini di acquisto di casa proveniente da donazione, ecco alcuni degli effetti pratici più rilevanti da considerare.
Per l’acquirente di immobile donato
Se acquisti un immobile che è stato donato dal de cuius al donatario, e il donatario lo ha alienato a te sei molto più tutelato rispetto al regime precedente, in quanto il rischio di una richiesta di restituzione del bene da parte di un erede legittimario diminuisce.
In particolare, se l’atto di acquisto viene trascritto e la domanda di riduzione non è ancora stata notificata/trascritta dai legittimari, potresti risultare salvo e proprietario “sereno”.
Occorre però verificare per ogni caso:
Quando è stata aperta la successione del donante (cioè la data del decesso).
Se la domanda di riduzione è già stata notificata o trascritta.
Qual è il patrimonio del donatario (capienza) — se donatario è insolvente l’erede leso potrebbe comunque pretendere un indennizzo, e in caso di donazione a titolo gratuito anche l’avente causa potrebbe risponderne nei limiti del vantaggio ricevuto.
Se ci sono trascrizioni preliminari, ipoteche, etc.
Per il donante e per il donatario
Per il donante: la riforma conferisce una maggiore possibilità di “disporre” in vita (via donazione) senza che l’immobile donato finisca per essere “messo a rischio” da azione verso il terzo acquirente.
Per il donatario: aumenta la libertà di alienare il bene ricevuto in donazione senza paura che il terzo acquirente venga attaccato dagli eredi del donante.
Tuttavia, i legittimari restano tutelati tramite l’azione di riduzione nei confronti del donatario, ma la tutela risulta meno forte rispetto al passato. Questa modifica implica che la “quota legittima” non è più garantita come un diritto reale al bene donato, ma diventa più un credito verso il donatario.
Per il contesto bancario e valutazione immobiliare
Maggior «sicurezza giuridica» per beni donati e successivamente alienati: potrebbe migliorare la posizione del bene come garanzia per mutuo.
Tuttavia attenzione: occorre verificare la trascrizione dell’atto di donazione, della vendita, la data di apertura della successione, e se la donazione fu lesiva della quota dei legittimari — perché il rischio non scompare del tutto, specialmente se il donatario risulta insolvente.
Il DDL è stato approvato in via definitiva dalla camera il 26 novembre 2025, pertanto è diventato legge a tutti gli effetti il 18 dicembre 2025
Per le successioni già aperte alla data di entrata in vigore, potrebbero applicarsi ancora le regole previgenti se vengono effettuate tempestivamente notifiche/trascrizioni da parte degli eredi.
Nonostante la riforma agevoli in maniera considerevole per non dire assoluta un acquirente di casa proveniente da donazione, è necessario comunque effettuare verifiche preventive essenziali:
verificare la donazione originaria: data, trascrizione, se è stata consentita e se rispetta la quota di legittima;
verificare se è già stata notificata/trascritta una domanda di riduzione da parte di un legittimario leso;
verificare che l’acquisto sia stato trascritto in modo tempestivo;
chiedere informazioni sulla solvibilità del donatario (anche se questo non sempre è agevole) oppure valutare una clausola di garanzia dal venditore.
verificare eventuali acconti, garanzie o fideiussioni che possano garantire l’acquirente nel caso emerga successivamente un contenzioso.
CONCLUSIONI
In conclusione la riforma diventata legge introdotta dal DDL Semplificazioni 2025 segna un cambio importante: la tutela degli eredi legittimari si sposta da un modello in parte «reale» (recupero del bene) a uno «personale/equivalente» (credito nei confronti del donatario).
Dal punto di vista dell’acquisto immobiliare da donazione, ciò rappresenta un’opportunità di maggiore certezza per l’acquirente, maggiore commerciabilità del bene donato.
Tuttavia, non elimina del tutto i rischi, soprattutto se: la successione è già aperta, il donatario è insolvente, l’acquisto non è stato trascritto in modo tempestivo o la donazione originaria è molto recente/lesiva.
Pertanto, se stai valutando l’acquisto di una casa proveniente da donazione, sarà cura dell’agente immobiliare richiedere obbligatoriamente al venditore (comunque previo successiva verifica da parte dell notaio) i seguenti elementi:
Atto di donazione al donatario (data, trascrizione, eventuali opposizioni).
Data della morte del donante → apertura successione.
Se vi sono domande di riduzione trascritte da legittimari.
Se l’atto di acquisto da donazione è stato trascritto tempestivamente.
Valutare la solvibilità del donatario (anche se in modo indiretto).
